Все о складской недвижимости в России – ее настоящее и будущее

Компания Colliers International и ИД «КоммерсантЪ» собрали за круглым столом «Складская недвижимость России» ведущих игроков рынка: арендаторов, девелоперов и представителей крупнейших логистических компаний. Встреча состоялась в недавно открывшемся Four Seasons Moscow Hotel. В этом году генеральным партнером выступил британский фонд Raven Russia Limited, который является крупнейшим инвестором и девелопером складского рынка России.

Участниками дискуссии обсуждалось то, как меняется ситуация на рынке складской недвижимости в связи с последними событиями в экономике, как влияет на рынок курс валют, как развивается складское направление в Москве и ее регионах, и стоит ли вообще ждать нового строительства и каковы дальнейшие перспективы данной отрасли.
Открытие конференции провел Николай Казанский, управляющий партнер компании Colliers International в России. Затем с приветственным словом выступил Эдриан Бэйкер, управляющий директор группы компаний «Raven Russia Limited», который отметил, что в текущей макроэкономической ситуации важно отслеживать изменения, которые происходят на рынке складской недвижимости России и обязательно на них оперативно реагировать, обмениваясь опытом с ключевыми игроками отрасли.

Партнер, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости «Colliers International» Владислав Рябов, в своем выступлении подвел предварительные итоги года на рынке складской недвижимости России. Затем в дискуссию на тему «Склады в России: что год грядущий нам готовит?» выступили Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group, Полина Винокурова, директор по маркетингу логистической компании МОЛКОМ, Йенс Айххорст, директор по поставкам компании Enter, Элеонора Богданова, директор по развитию бизнеса складского и индустриального направления Colliers International и Евгений Соколов, директор департамента логистики ООО «О'КЕЙ». Модератором конференции стал главный редактор «Коммерсантъ. Дом» Андрей Воскресенский.
Владисав Рябов, комментируя сегодняшнюю ситуацию на рынке складской недвижимости, связанную во многом с валютными колебаниями сказал: «Скачок доллара стал сюрпризом как для нас, так и для арендаторов. И на сегодняшний день многие проекты замораживаются. В ближайшее время предложений на рынке безусловно станет меньше. Однако потребление товаров не прекратится, и арендаторам будут нужны склады, а это значит что рынок складской недвижимости в любом случае будет развиваться. В связи с этим нас ждет дефицит площадей».

По мнению гражданина Рябова – рынок, в прошлый кризис был тсабилизирован в течение года, и через полтора года был абсолютно здоровым. Сейчас нестабильность на рынке продлится около 3-6 месяцев.
Увеличение стоимости аренды складов из-за роста курса доллара не так уж и критично, как рост цен на импорт - отметил Йенс Айххорст. По его словам: «При росте курса доллара на 50%, доля расходов на аренду в нашем бюджете увеличится с 2% до 3,75%, а общие логистические издержки – с 10% до 11,5%. И это не так страшно, как удорожание импорта на 50%. При этом особенно сложно в настоящее время приходится логистическим операторам, ведь для них изменения курса – это катастрофа, поскольку все их контракты с клиентами заключены в рублях на 1-2 года вперед. И в случае роста курса и изменения валютных ставок их бизнес становится невыгоден и даже убыточен».

Полина Винокурова поделилась, что у логистической компании МОЛКОМ ситуация не в пример лучше других: «Склады нашей компании находятся в собственности, поэтому мы не зависим от курса доллара. Однако цены, скорее всего, будут корректироваться в зависимости от ситуации на рынке, общего роста цен и зарплат».
Элеонора Богданова считает, что будущий 2015 год с точки зрения получения выгодных условий будет более благоприятным для арендаторов, чем 2014 год.
В ходе такой дискуссии Олег Мамаев сделал прогноз, что доллар будет сильной и основной валютой на рынке складской недвижимости, поскольку вся бизнес-модель построена на долларе, а системной рублевой модели не существует. Привязка к рублю – это обесценивание денег за счет инфляции. Если бы у нас инфляция, как в Японии, была равна нулю, то я бы пользовался рублем, без индексации, если бы я был уверен, что в настоящее время за те же рубли смогу купить ровно столько же, что и 3-4 года назад». Гражданин Мамаев советует всем покупать складскую недвижимость сейчас, поскольку цены в долларах сильно снизились.

По мнению директора по аренде и маркетингу компании «Raven Russia Limited» Виктора Афанасенко: «По поводу снижения деловой активности на столичном складском рынке… В начале года в определенной части было компенсировано ростом региональных сделок, что связано с активной экспансией в регионы со стороны ритейлеров. Кстати, активнее всего на столичном рынке в последние полтора года активно играл сетевой ритейл, в первую очередь продуктовый. Именно на этот бизнес-сектор приходятся крупнейшие московские сделки 2013-2014 годов в наших строящихся логистических парках «Новая Рига» и «Ногинск» в Подмосковье.
Евгений Соколов присоединившись к беседе, добавил, что дисбаланс спроса и предложения изменил расстановку сил на рынке в пользу арендаторов. И в ближайшие полгода эта ситуация будет сохраняться и возможно, в 2015 году тенденция только усилится, так как спрос остается нестабильным и на рынок выходит большое количество новых складских проектов.

Во второй части мероприятия, посвященной «Разумной экономии при децентрализации логистики, строительстве и пользовании складами» приняли участие Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор компании «А Плюс Девелопмент», Сергей Кузичев, руководитель по развитию недвижимого имущества в Восточной Европе FM Logistic, Валерия Солок, директор по управлению недвижимостью больших форматов X5 Retail Group, Андрей Постников, управляющий директор компании «Логопарк Девелопмент», Павел Хоботов, руководитель проектного отдела компании WESP и Александра Селезнева, директор по направлению индустриальной и складской недвижимости Colliers International.

Собравшиеся на мероприятии обсудили насколько эффективны склады класса А в регионах, как правильно подойти к выбору оптимального склада и какие технологии действительно обеспечивают экономию.

Александра Селезнева сказала: «Эффективный склад – это склад класса А. То, чем пользовались раньше, с точки зрения высотности хранения и с точки зрения логистики было плохо и неудобно. На сегодняшний день строительство складов ведется по принципу build- to- suit: под требования и с учетом пожеланий заказчика. Это уже сформировалось в тенденцию: ориентироваться на арендаторов и слушать их пожелания».
Вячеслав Зелепуга с точкой зрения Александры Селезневой согласен: «Очень редко на региональных рынках имеет смысл строить склады класса А на спекулятивной основе, такие как в Московской области. Для поддержания эффективности нужно выстраивать отношения с партнером. Именно от этого зависит, как будет развиваться ваш бизнес, сохранит ли свои объемы».

Говоря об эффективности складов в разных регионах Сергей Кузичев отметил, что она не зависит от региона: «И в Москве, и во Владивостоке, и в Челябинске, и в Хабаровске молоток эффективен одинаково. И склад эффективен ровно тогда, когда его объем можно использовать полностью. Для этого нужно обращать внимание на структуру спроса».
Кроме того, спикеры в ходе дискуссии обсудили и то, что происходит в разных регионах России, чем отличаются складские рынки в Челябинске и Екатеринбурге, почему в Казани произошло снижение ставок в регионе, а склады Новосибирска заполнены полностью, а также другие актуальные вопросы.